Négociation de baux et renouvellements commerciaux pour les nuls

Si vous songez à démarrer votre propre entreprise, ou si vous vous apprêtez à changer de lieu pour votre entreprise actuelle, vous êtes probablement impatient de sortir la porte et commencer à regarder certaines propriétés. Mais se précipiter dans un nouvel emplacement est l'une des pires choses que vous pouvez faire. Vous pouvez obtenir une chance incroyable et finissent à la bonne place avec les termes de droit au bail - mais vous êtes plus susceptible d'atterrir dans un endroit inapproprié ou signer un bail dont les termes seront vous rendre malheureux pour les cinq prochaines années.

Si vous commencez une nouvelle entreprise, vous asseoir avec un bloc de papier ou un nouveau document sur l'ordinateur et commencer à réfléchir sur les facteurs suivants qui auront un impact où vous regardez pour l'espace commercial:

  • Combien puis-je me permettre de manière réaliste à payer pour l'espace? Il est inutile de chercher sur les sites qui sont beaucoup plus votre budget, peu importe la façon dont ils pourraient être parfaite. Et si vous ne l'avez pas encore commencé votre entreprise, il est difficile de prévoir exactement combien vous gagnez en fait. Il est préférable de sous-estimer à surestimer vos revenus à ce point. Pour les entreprises de vente au détail, attendre à payer 10-15 pour cent de vos ventes brutes prévues sur loyers et charges opérationnelles.

  • De combien d'espace ai-je vraiment besoin? Si tu ne vas pas à rencontrer des clients à votre emplacement ou stocker l'inventaire là, vous pourriez avoir besoin un peu plus d'un placard à balais avec un bureau et une chaise. Si vous vendez des tracteurs, vous avez besoin d'un peu plus d'espace, tant à l'intérieur et à l'extérieur. Si vous pouvez vous le permettre, l'intention de louer un peu plus d'espace que vous pensez que vous avez besoin maintenant, de sorte que vous ne devez pas déplacer la minute votre entreprise commence à décoller.

  • Où veux-je être? Pour certaines entreprises, l'emplacement est tout. Si vous ouvrez un magasin de détail, où vous vous trouvez peut faire ou défaire votre entreprise. Si vous utilisez une opération de la chaufferie, il n'a probablement pas d'importance où vous vous trouvez.

    Votre position est plus que géographique. Dans un centre ou centre commercial, la disponibilité de places de stationnement, la facilité d'entrer dans le complexe, et votre position par rapport à d'autres magasins sont tous des facteurs très importants.

  • Devrais-je regarder les propriétés non mises en valeur? Parfois, obtenir dans le rez-de-chaussée d'un bâtiment qui n'a pas encore été construit est une bonne chose- vous pouvez avoir plus de marge de manœuvre pour adapter votre espace exactement la manière que vous voulez plutôt que d'avoir à travailler dans les limites de la conception existante. Mais il est beaucoup plus facile de visualiser quand vous avez quelque chose de concret à regarder. Et si le bâtiment est déjà fini, vous savez exactement ce que vous obtenez. Et vous savez le bâtiment existe réellement - quelque chose qui pourrait ne pas toujours arriver avec des propriétés non mises en valeur.

Si vous vous déplacez d'une entreprise existante vers un nouvel emplacement, votre liste de questions peut être légèrement différent. Après tout, ce ne sont pas de votre premier rodéo. Mais même les vétérans locataires peuvent faire des erreurs, afin de prendre quelques minutes et de vous poser quelques questions:

  • Pourquoi suis-je déménage? Cela peut sembler une évidence, mais écrire non seulement la grande raison pour laquelle vous êtes en mouvement - comme vous avez dépassé votre espace, mais aussi toutes les petites raisons pour lesquelles vous souhaitez déplacer, comme un manque d'une salle de bain exécutif - peut aider à vous concentrer sur ce que vous voulez dans votre nouveau lieu.

  • Quels avantages puis-je espérer gagner en déplaçant? Bien que "de plus en plus ma ligne de fond» est toujours une bonne réponse ici, il ya sans doute d'autres. Cherchez-vous à raccourcir le trajet pour vos travailleurs? Dessiner dans une clientèle de classe supérieure? Localiser Proximité entreprises qui viendront compléter la vôtre et tirer dans les clients qui vont chercher votre type d'entreprise?

  • Quelle est ma chose préférée moins de ma position actuelle? Si la réponse est le propriétaire, il est évident que vous ne voulez pas regarder les autres propriétés qu'ils possèdent. Si vous aimez votre emplacement, mais entrer dans votre complexe nécessite une gauche; la main éteindre une rue très fréquentée, qui entraîne à la fois vous et vos clients fous, puis regarder les propriétés de l'autre côté de la route.

  • Quelle est la meilleure chose à propos de ma position actuelle? Si il ya des choses que vous aimez vraiment sur votre position, il paye pour essayer de les reproduire dans votre nouveau spot. Avez-vous vraiment l'impression d'être sur le rez de chaussée parce que vous avez peur des hauteurs? Ou Aimez-vous en regardant la ville depuis le 25e étage? Est un bâtiment avec des restaurants à proximité importants, ou pouvez-vous et vos employés sac brun-il?

  • Quel type de configuration de l'espace et des séquences de base carrée ai-je besoin? Un avantage d'être déjà en affaires est que vous savez ce qui fonctionne et ne fonctionne pas avec votre configuration actuelle. Peut-être que l'on a surestimé ou sous-estimé vos besoins dans votre bâtiment actuel. Vous avez découvert que vous avez vraiment besoin d'un peu plus de toilettes et d'un coin cuisine plus grande pour les employés. Vous savez si vous pouvez travailler dans un espace de forme irrégulière ou si vous avez vraiment besoin d'un grand rectangle ouvert. Bien que l'espace peut être remise en place dans une certaine mesure en fonction de vos besoins, la forme de base et la superficie utilisable est difficile de changer.

  • Quand dois-je passer par? Coordonner le déménagement d'une entreprise existante entre les deux bâtiments est plus compliqué que de déménager dans un bâtiment pour la première fois. Considérer l'impact des temps d'arrêt pendant que vous déplacez votre entreprise et les conditions de votre bail existant pour vous aider à comprendre comment autant de flexibilité que vous avez dans votre date de déménagement. Si vous aimez une certaine propriété, mais il n'y aura pas d'espace disponible pour six mois, pouvez-vous travailler avec votre propriétaire actuel de rester où vous êtes jusqu'à ce que vous pouvez vous déplacer dans la nouvelle propriété?

Dispositions pour vous assurer d'entrer dans votre bail commercial

Lorsque vous négociez votre bail commercial, il ya quelques choses qui doivent absolument être là. Y compris tous les éléments suivants dans votre bail est fortement recommandé:

  • Personne morale: Si vous avez formé une société distincte pour votre entreprise, il est essentiel que cette entité soit identifié comme le «locataire» dans tous les documents. Vous formez généralement une société de protection juridique et les avantages de comptabilité / fiscaux. Sans votre société que le locataire dans le bail, vous risquez de perdre tous ces avantages et des protections.

  • Options de renouvellement: Bien que vous ne pouvez jamais vraiment exercer votre option de renouvellement, mais plutôt choisir de négocier chaque période de renouvellement, vous devriez avoir ce filet de sécurité pour votre protection, surtout si votre situation est critique ou votre entreprise est difficile de se déplacer. Il est également important de veiller à ce que vos options de renouvellement ne sont pas personnelles pour vous que le locataire initial parce que ces options de renouvellement peut être extrêmement important pour tout acheteur potentiel de votre entreprise.

  • Les droits d'attribution: Bien que presque tous les contrats de location ont une certaine forme de droits d'attribution, vous devez vous assurer que ceux-ci sont raisonnables et vous permettre de vendre votre entreprise et de transférer le bail. Vos droits d'attribution devraient vous permettre de transférer le bail, sous réserve de l'approbation raisonnable de propriétaire, et de définir les étapes, y compris les échéanciers pour compléter le transfert. Vous devez également être prudent de la langue existant au sein de cette Clause, dans certains cas, la formulation permet au propriétaire de tout simplement mettre fin à votre contrat de location si vous demandez une cession ou permet au propriétaire de supprimer des options de renouvellement ou d'autres termes pour le nouveau locataire.

  • Incitatifs à la location: Bien que ce soit un point négociable, la grande majorité des propriétaires sont prêts à attendre et à fournir un loyer gratuit ou indemnités du locataire à un locataire un nouveau bail. Cela ne se limite aux locataires signant un nouveau bail, mais devrait également demander aux locataires qui cherchent à renouveler leur bail. Les locataires quittent souvent de l'argent sur la table parce qu'ils ne savent pas à demander ces articles ou qu'ils sont communes.

  • Signalisation: Visibilité et l'exposition peuvent être critiques à un propriétaire d'entreprise. La signalisation est quelque chose qui doit être clairement défini dans le contrat de location, en particulier concernant l'endroit où vous pouvez avoir la signalisation et quels sont les coûts.

  • Parking: Parking est important pour vous et votre client. Souvent, les locataires assument que le stationnement est quelque chose qu'ils peuvent faire face à plus tard ou qui ne sera pas un problème, mais comme avec la plupart des choses dans un bail commercial, si elle est pas par écrit, ne comptez pas sur l'obtenir.

  • Exclusivités: Veiller à ce que un concurrent direct ou indirect, ne se déplace pas dans le même centre commercial peut avoir un impact considérable sur votre ligne de fond. Non seulement il est important d'inclure un tel langage, pour de nombreux locataires, la formulation exacte de la langue peut faire toute la différence.

Clauses de craindre propos dans votre bail commercial

Tout comme il est important d'inclure certains termes clés de votre bail, vous devez également être prudent sur ce que les termes sont dans le bail pour commencer, et comment ils peuvent vous affecter. Vous pouvez supprimer ou d'ajuster certains des éléments suivants:

  • Holdover: Cette disposition indique combien le locateur peut augmenter votre loyer devrait vous rester après toute date d'expiration de votre contrat de location. Ce ne peut jamais entrer en jeu pour de nombreux locataires, mais il peut y avoir des situations où vous devez rester dans votre espace un couple supplémentaire mois, et votre loyer potentiellement doubler ou tripler pendant ce temps pourrait être très coûteux.

  • Pourcentage louer: Certains propriétaires ont besoin de ce taux de location supplémentaire pour les locataires, et il peut couper une importante somme d'argent à partir de votre ligne de fond si vous n'êtes pas au courant de la façon dont ces numéros de travail. Pourcentage loyer peut être négocié sur le bail en tout ou modifié pour atténuer l'impact.

  • Restrictions Rayon: L'ouverture d'un deuxième emplacement? Pas si rapide. Un propriétaire peut avoir une restriction de rayon déraisonnable ou grande, vous empêche d'ouvrir votre second emplacement comme souhaité.

  • Clauses de démolition: Est-ce que le propriétaire a le droit de résilier votre bail si elles veulent réaménager ou démolir le bâtiment? Ceci est la section que vous devez regarder pour voir ce que le propriétaire a des droits et quelle compensation, le cas échéant, vous recevriez si le démolir de propriétaire ou de réaménager le bâtiment.

  • Des clauses de défaut: Ceci est la section du bail avec toutes les dents. Vous devez comprendre quels sont les recours et les droits du propriétaire a en cas de défaut sur le contrat de location et de déterminer si elles sont raisonnables ou non.

  • Clauses de déménagement: Beaucoup de contrats de location comportent des clauses de réinstallation qui permettent à votre propriétaire pour déplacer votre entreprise au sein de la propriété. Vous devez faire très attention à la formulation de cette clause ou il pourrait se révéler être un scénario coûteux devrait jamais se produire.

Cinq renouvellement du bail Mythes

De nombreux locataires ont des idées préconçues concernant un renouvellement de bail ou de la façon dont ils travaillent habituellement, et bien souvent ces idées sont inexactes ou complètement faux. Certaines idées fausses communes comprennent:

  • Exercice de l'option: Les locataires supposent souvent que vous devez exercer l'option de renouvellement afin de renouveler le bail. Vous ne devez absolument pas d'exercer votre option de renouvellement, et dans de nombreux cas, vous ne voulez pas d'exercer votre option, car elle limite ce que vous pouvez négocier sur pour votre période de renouvellement.

  • Les loyers ne montent: Cela est généralement le point de vue du propriétaire, et certaines clauses d'option indiquent que votre loyer doit monter indépendamment de ce qui se passe sur le marché. Dans de nombreux cas, les locataires sont en ligne pour un loyer réduction, mais à cause de la façon dont ils gèrent la négociation ou par l'exercice de leur option, ils voient une augmentation de loyer à la place.

  • Indemnité du locataire ou de loyer gratuit: Les propriétaires disent souvent louer ou locataire quotas gratuits sont uniquement pour les nouveaux locataires. Mais pourquoi un locataire éprouvée pas obtenir le même avantage comme un nouveau locataire? Les locataires donnent fréquemment ces incitations financières ou sont amenés à croire qu'ils ne sont pas commun ou offert sur les renouvellements.

  • Dispositions des baux supplémentaires: Une bonne raison de ne pas exercer l'option de renouvellement est de répondre à toutes les autres préoccupations sur votre bail. Que ce soit stationnement, signalisation, l'amélioration de l'espace, ou simplement ajouter plusieurs clauses de renouvellement-options, le renouvellement est le temps de traiter de ces questions.

  • Faux optimisme: Dans certains cas, il ne sont pas les conditions du renouvellement du locataire devrait se pencher sur le renouvellement, mais lui-même. Si vous ne l'avez pas été profitable à votre emplacement pour un certain nombre d'années, peut-être qu'il est temps d'envisager une délocalisation ou la fermeture de votre entreprise.


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