Retournement maisons: ne pas trop rénover

Une règle importante dans la maison de retournement est de ne jamais trop d'améliorer une propriété. Recherche des propriétés similaires dans la région afin de déterminer la juste valeur marchande de la maison vous retournant, puis planifier vos réparations et rénovations pour améliorer le bien à ce moment-là ou un peu mieux. Vous êtes susceptibles d'avoir des difficultés à vendre une propriété 350 000 $ dans une zone où les meilleures maisons se vendent 275 000 $.

Rappelez-vous la leçon véhiculée dans cette histoire à partir d'un professionnel de haut niveau dans le secteur de la maison-renversant:

Je l'ai acheté une fois un bien et puis rapidement revendu à un investisseur qui a planifié la rénovation de la maison lui-même et de le vendre à profit. Il était mécaniquement inclined- il a travaillé dans la construction et moonlighted nuits et week-ends à faire des réparations et des rénovations. La maison était dans un état moyen: Il fallait un nouveau tapis, certains correctifs de mur, la peinture, et quelques autres réparations essentielles. Je estimé les réparations coûter entre 8000 $ et 10 000 $ - ou peut-être moins que cela parce que l'investisseur serait faire une grande partie du travail lui-même.

La propriété est située dans une zone souhaitable que était attrayant pour les primo-accédants. Pour ce genre de marché, je investissent généralement juste assez pour rendre la maison attrayant et fonctionnel, laissant les mises à niveau pour les acheteurs afin qu'ils puissent effectuer des rénovations à leur goût. Je installe généralement une nouvelle moquette, de nouveaux appareils et de nouvelles plaques de recouvrement pour les commutateurs et outlets- donne à l'endroit une nouvelle couche de PEINTURE- avoir la inspected- du four et disposer les systèmes de plomberie et électriques testés et réparés (si nécessaire). De cette façon, je me sens bien à propos de la vente d'une maison à une jeune famille qui achète sa première maison. La propriété avait de l'équité en elle vaut environ $ 35.000, alors l'investisseur aurait pu gagner au moins 25 000 $ de la transaction, même si il avait loué tout le travail.

Malheureusement, cet investisseur particulier a été emporté. Il a mis à peu près chaque mise à jour que vous pouvez imaginer dans la maison. Il a installé moulures haut de gamme et des accessoires, et il vidé et installé à la fois une nouvelle cuisine de fantaisie (ce qui était bien pour commencer) et une nouvelle salle de bain. Il a même revêtement époxy le plancher du garage (une caractéristique merveilleuse, mais certainement exagéré).

Le problème avec la réparation d'une maison de cette manière est que peu importe combien de mises à niveau et les commodités que vous jetez en elle, la maison est toujours dans un marché qui plafonne la valeur. Il avait réparé la maison comme si il allait vivre en elle. . . et divertissant redevance sur une base régulière.

Il avait son réveil brutal quand il a énuméré la maison à vendre. Pour obtenir le résultat qu'il voulait, il a mis ses dizaines de prix de vente de milliers de dollars au-dessus du prix courant des propriétés comparables dans la région, et personne était intéressée, en particulier les primo-accédants qui étaient sur le marché pour une propriété abordable. Il se demandait pourquoi. Il m'a invité à prendre un coup d'oeil autour et lui expliquer pourquoi il ne pouvait pas vendre la maison.

Cette maison était la plus belle maison que je l'avais vu dans un temps long et certainement la plus belle maison sur la rue. . . probablement dans l'ensemble du lotissement. Je lui ai expliqué qu'il avait rénové la maison sur le marché. Pour vendre, il aurait besoin de réduire considérablement son prix de vente. Il a fini par vendre la propriété pour un bénéfice net d'environ 3000 $ (ou 6,25 $ l'heure en fonction de combien de temps il a investi en elle).

Qu'est-ce qu'il a pris loin de l'expérience valait bien plus que l'argent qu'il fait. Sur un flip ultérieure, il a acheté une autre propriété en gros de moi dans le même quartier et a marqué un peu plus de 19 000 $. Je dirais qu'il a appris sa leçon. Il a vendu la maison dans les deux mois de le commercialiser à, vous l'aurez deviné, un acheteur pour la première fois et sa jeune famille. Ils étaient heureux d'aller dans une "nouvelle" maison fraîche abordable et ravis à la perspective de faire leurs propres mises à jour au fil du temps.


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